眾籌炒房預期51%總收益 真的賺大發瞭？
眾籌買房，4800元/平方米(含裝修)，廣州北部置業，預期51%的收益。一夜之間，房地產眾籌映入廣州市民的眼中，而平安好房所推的廣州北部萬科城總數高達216套住宅的眾籌項目，更是創業界房產眾籌數量之多。
眾籌炒房，真的如廣告推薦的那麼好?本周，南都將為你拆解眾籌炒房的機會及風險。眾籌炒房獲得收益的基礎是，以折扣價格眾籌來的房子能高價賣出去。事實上，平安好房所推廣州北部萬科城預期51%收益，獲得的基礎為兩年後房價較單價48 00元大漲50%，且未計算任何稅費。若眾籌後10個月不買房，你所獲得的僅有3%的年化收益率。
高門檻的眾籌
與其他平臺不同，平安好房所推的廣州北部萬科城總數高達216套住宅的眾籌項目，看上去更像一個團購買房，其門檻更高達5萬元。
根據平安好房的介紹，眾籌目標最低金額1500萬元人民幣，每套房產認籌最低金額5萬元起，最高不超過13.5萬元。如果眾籌金額達到1500萬元的最低眾籌額度，所有的眾籌參與者都將能享受到比目前周邊市場價低近13%的特別優惠購房價(即4800元/平方米)。
如果參與，眾籌參與者還將享有優先選房權及3%的預計年化收益率。該眾籌項目的持有期為10個月，到期後，眾籌參與者再決定是否需要置業。如果選擇置業，眾籌參與者將依次享有優先選房權;如果最終放棄眾籌買房優惠權，參與該眾籌項目的本金和3%的預期年化收益也會一次性退還到參與者的賬戶。
平安好房認為，眾籌回報有兩種：一是均價4800元/平方米的優惠購房權+3%預期年化收益率;二是廣清輕軌開通後，房價預期達7200元/平方米以上，預計綜合收益率達51%。
51%收益真的靠譜?
按平安好房的宣傳頁面，打出瞭預計綜合收益率51%，那這51%真的靠譜嗎?
按平安好房提供的案例，若按一套市場價格為5500元/平方米，總價為68.64平方米的2室2廳房源計算，市場總價為377520元，而若按照優惠價格4800元/平方米計算，市優惠總價為329472元。
若認購10萬元和5萬元，則優惠比例(按認籌金額/優惠總價的30%)分別為100%和51%，房屋優惠金額為(市場總價-優惠總價)×優惠比例，則分別為 48048元和24305元，而總優惠金額為(房屋優惠金額+3%預期年化收益率)，分別為51048元和25805元。經總統計，購房總投入為 326472元和351714元。
而若要炒房(2016年廣清輕軌開通)，依舊按認籌10萬元和5萬元算，以2016年的7200 元/平方米作為預計總產出，在購房總投入為326472元和351714元的基礎上，預計總收入(預計總產出-總投入)則分別為167736元和 142494元，三年投資總收益預計為51.4%和41.5%，預計年化收益率分別為22.3%和17.7%。預計綜合金額投資期2年3個月。
不過，南都記者調查發現，這個項目的名字亦為清遠市北部萬科城項目。此項目遠離廣州，“萬科和平安好房網合作的這個眾籌，其宣傳後年廣清城軌開通後房價可以漲到7000元以上，這個可能性非常低。”方圓地產首席分析師鄧浩志表示，以目前的房價和供應量，能在兩年後達到如此漲幅很難。以這個“水分”頗高的價格來做眾籌收益宣傳有誇大之嫌。即便到時房價會漲，但這個51%的收益，並未考慮任何稅費和交易費用損失，由於10個月後需要確定是否真實買房，存在房產過戶等手續。若是炒房，相當於以一個稍低於市場的價格，購入一個遠離廣州的房子。
真實風險，能賣出去嗎?
“房地產眾籌本就是一種高風險的投資方式。投資者需要做詳細功課，並用小部分資產嘗試。”廣東國智律師事務所謝奕思律師對南都記者表示。
事實上，在房地產市場進入深度調整之際，眾籌購買的房產能否升值，投資者又能否獲利套現，存在極大疑問。“眾籌房產從目前的情況來看，風險顯然要大於其他行業，未來能不能賺錢很難說。”宏源證券研究所副所長易歡歡說。一旦眾籌的房價下跌，以低於眾籌的價格成交或未能成交，則參與眾籌的投資者就要面臨損失。以廣州北部萬科城項目為例，“距離廣州市區太遠瞭，發展商稱的等輕軌弄好瞭，交通岀行就便利，起碼還得等兩年。樓巴的班次不多，價格相對較高。最主要是接送點太少瞭，隻有嘉禾望崗和越秀公園有接送點，我們一直反映在天河設點並沒有得到支持，太不方便瞭。”一位居住在北部城的上班族陳小姐對南都記者表示，平常都在市區租房住，房子給父母養老。“更嚴重的問題是，周邊的村子老是有刺鼻的燒膠氣味。”陳小姐表示。
清遠萬科城的一位據點銷售莫先生則對南都記者表示，萬科北部城前3期今年已經交樓。不過，南都記者在各大二手房交易網站發現，北部萬科城二手放盤在增加，而且價格明顯倒掛，低於目前一手樓宣稱的5500元/平方米的價格。
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條件最優的信用貸款條件不申辦太可惜了眾籌的政策風險
與眾多互聯網金融相似，政策風險其實仍然是房產眾籌的最大的風險點。
按照相關法律規定，募資對象超過200人即為公開發行。不少人士擔心，眾籌投資門檻往往較低，如果籌集資金過大，極易涉嫌非法集資。而實際上，目前不少房產眾籌無論是份額拆分，還是參與者數量，均已突破這一規定。
“眾籌在房地產領域呈現爆發式增長的態勢，但目前並無任何行業標準和監管，讓房產眾籌項目的潛在風險巨大。”謝奕思律師表示，目前法律上並沒有對眾籌有一個明確的概念，但是類似這種對社會大眾敞開的招募資金，都存在非法集資的風險。以前很多人玩眾籌都是金額數量相對較低的一種玩法，但是買房眾籌資金至少都要去到幾萬元，當中的風連江縣小額貸款銀行險消費者必須警惕。此外，平臺本身也是一個風險爆發點。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-11-24/08365942445454011977563.shtml
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