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  房價存上漲預期 房貸或掣肘成交

  針對這種情況，"藍爵公館"項目的開發商、雄越集團董事長耿建光向中國證券報記者表示，在今年年初的市場交易熱潮中，以首次置業為主的剛性需求進行瞭透支釋放。此後，改善型需求的占比逐漸增加，並成為北京市場的大趨勢。

  據瞭解，基於與北京類似的原因，其他一線城市的市場供應形勢，同樣也處於歷史同期的低位。廣大二三線城市，由於供應壓力較大，"金九銀十"更多以推出老項目後期為主，新增供應量難言高位。但盡管如此，與7、8月份相比，市場供應仍然有明顯提升。

  房企現金流漸寬松

  房山和大興是北京新盤最為集中的區域，也是"金九銀十"市場供應的重點區域。業內人士分析認為，從上述兩個項目的信息不難看出未來房子二胎增貸利率多少免費諮詢試算市場的供應形勢，即改善型項目占比增加，且項目均價有所提升。

  隨著傳統銷售旺季到來，北京多個項目計劃在9月推出新盤。根據亞豪機構的統計，9月北京將有26個項目開盤入市，其中隻有10個純新盤。盡管有不少項目尚未公佈開盤計劃，但即便算上潛在的開盤項目，北京市場供應量仍為近幾年來的同期低位。

  受訪的多位業內人士表示，作為對市場走勢影響最大的因素，樓市調控政策的出臺已經影響瞭正常的季節信號，市場呈現出明顯的"政策市"特征。這也使得供需雙方對政策變化的研究，要多於對產品和價格的分析。

  根據亞豪機構的統計，預計9月北京有26個項目開盤入市，其中隻有10個純新盤，另有16個老項目後期，供應量為近幾年同期低位。據瞭解，在其他一線城市9、10月份的供應量比8月有所回升，但同樣難言高位。對於廣大二三線城市來說，由於市場供應壓力較大，未來的新增供應量同樣會受到影響。

  北京的薑女士便是購房大軍中的一員。今年上半年，她一共在三個心儀的項目上排瞭號，但由於搶房者眾多，最終一無所獲。計劃結婚的薑女士決定，一定要在9、10月份買到房子，為此她甚至抬高瞭自己的心理價位。

  多數房地產企業對"金九銀十"期間的銷售信心十足。融創中國董事長孫宏斌向中國證券報記者表示，從未擔心過完不成全年銷售任務的問題。今年上半年，融創僅完成全年銷售指標的52%。未來4個月，該公司擬在5個城市新推8個項目，其中9、10月份將是推盤的重點時段。

  三季度房企業績或延續高增長

  據瞭解，近幾年與房地產調控有關的重大政策，多集中在年初出臺。例如，2011年的"新國八條"和今年的"國五條"；重慶、上海的房產稅試點，同樣在年初推出。業內人士表示，從政策出臺前的市場預熱，一直到政策最終落地前的一兩個月間，被稱為是政策的窗口期，全年的成交高點，往往集中在這期間。這也不難理解，近幾年的市場交易高峰，為何多集中在歲末和年初，而非傳統的"金九銀十"。

  耿建光預期，今年"金九銀十"期間，北京新開盤項目價格將有明顯的上漲。他表示，截至8月末，大部分企業完成瞭全年銷售計劃的七、八成，在銷售壓力不大的情況下，企業自然存在提價的動力。

  同樣，位於北京大興區的"鴻坤林語墅"項目，也計劃在下月推新盤。盡管最終價格尚未確定，但市場人士預期，作為一個高端住宅項目，該項目價格仍可能創下區域新高。

  值得註意的是，伴隨著銷售旺季的到來，曾持續多時的"限價令"已有松動跡象。北京亦莊某商品房項目負責人向中國證券報記者表示，該項目計劃9月推盤，早在本月中旬，項目便就預售價格問題與主管部門達成一致。他表示，政府部門在審批價格的時候，不再完全比照同區域的其他項目，還將項目的類型、土地成本納入考慮中，這就使得一些價格稍高的項目也能獲得預售證。

  與供應端略顯低迷相比，需求方則有著大量釋放的動力。尤其對於飽受高溫困擾的南方城市來說，氣候適宜是購房行為的有利因素之一。北京中原地產市場研究部總監張大偉認為，當前市場的需求龐大，可能選擇在"金九銀十"期間集中釋放。

  改善盤供應抬頭 預售證疑現松綁

  此外，南國置業預計前三季度凈利潤約1.57億元-1.8億元，同比增長1200%-1400%；宜華地產預計前三季度凈利潤約1180萬元，同比增長376.83%；濱江集團預計前三季度凈利潤約11.08億元-12.9億元，同比增長200%-250%。

  另一個重要因素在於政策。業內人士普遍認為，三中全會之後，樓市政策可能更趨向於市場化調控手段的運用。由於擔心行政手段退出可能造成房價上漲，因此在這一時間節點之前，市場需求仍有可能持續釋放。

  但值得註意的是，市場的最終銷售情況可能受制於房價。多數業內人士認為，項目的高定價可能會影響一部分需求的釋放，從而使"金九銀十"期間的成交量受到影響。

  Wind數據顯示，目前約有19傢房企在中報中預測瞭前三季度的業績情況。其中，有13傢預增，占比為68.4%。

  北京亦莊某房地產項目負責人向中國證券報記者表示，所謂"金九銀十"，更多是相對於成交量低迷的6、7、8月而言。公司往往會有針對性的做出營銷方案，但對於9、10月份對全年業績的貢獻，並不抱有太高的預期。

  中國證券報記者在位於北京市房山區的"藍爵公館"項目處獲悉，該項目計車貸雲林林內車貸劃在9月初開盤。由於屬於大戶型，項目價格擬定在22000元/平方米左右，在該區域中處於高位。

  "我們打算9月初推盤，但價格可能比之前有所上調。"北京大興區某知名項目負責人向中國證券報記者表示。近期，京城不少項目表達瞭在9月推盤的意願，但大多計劃上調價格。這種策略可能影響今年"金九銀十"的成交。

  此外，信貸政策的變化也可能左右市場走勢。某國有銀行相關部門負責人表示，出於控制風險的考慮，近期多傢銀行取消瞭首套房貸款的85折利率，擬回歸基準利率，部分銀行的二套房貸利率也有所上浮，這無疑會增加購房成本。

  今年以來，銀行的放貸速度始終較慢，而在"錢荒"之後，信貸未明顯放松，近期反而有收緊之勢。多數分析人士認為，這種變化很可能影響到個人按揭貸款的發放，進而對房地產市場的成交帶來影響。

  季節性特征削弱 政策市色彩強化

  針對供需兩端的不同形勢，多數業內人士認為，今年的"金九銀十"，市場成交量可能繼續處於往年同期的低位，"金九銀十"或再次面臨成色不足的情況。張大偉表示，今年9、10月份的市場成交量將明顯高於7、8月，但肯定低於2、3月份的成交量。

  雖然市場一直對"金九銀十"寄予厚望，但梳理歷史數據不難看出，近幾年來，9月和10月均不是全年成交量最大的月份。事實上，由於有著"十一"假期的因素，10月的成交量往往處於一年中的低位。相比之下，年末和年初往往是全年成交量的高點。

房企提價沖動難抑 樓市金九銀十成色存疑

  他表示，與很多其他行業一樣，房地產業也有"淡季"和"旺季"一說。但由於房地產市場更多受政策影響，因此這種淡旺季的劃分與季節因素關系不大，更多取決於政策出臺的節奏和力度。

內容來自sina新聞

  業內人士認為，近幾年，受樓市調控政策的影響，傳統淡旺季節奏已被打亂，"金九銀十"的銷售量均不是全年最高。盡管市場需求正擇機釋放，但今年的"金九銀十"仍有可能成色不足。

  多數房地產開發企業表示，在政策信號的影響下，房地產項目銷售的好壞更多取決於開盤時機，而非項目的設計、質量和性價比等硬性因素。這不僅不利於房地產業的公平競爭，而且不利於房地產市場的長遠健康發展。房地產政策應盡快回歸市場化機制，減少行政手段的幹預。

  亞豪機構副總經理高姍分析認為，這主要受制於房企土地儲備不足。其中，2011年-2012年間土地出讓稀缺帶來的存貨不足使得大量房企對市場供應"有心無力"。

  中報披露接近尾聲，房地產行業"形勢大好"，多數房企中報業績靚麗。業內人士認為，在樓市持續回暖和房地產企業融資環境改善的預期下，上市房企三季度業績或延續較快增長態勢。

  業績增長勢頭良好

  張大偉表示，雖然各地房價仍在上漲，但相比年初的漲幅已經有所收窄，購房者認為購房時機已到，從不斷出現的"日光盤"不難看出，市場需求正在尋找出口釋放。與此同時，近期連續出現的"高價地"進一步推高瞭房價上漲預期，也將促使需求加速入市。

  世榮兆業預計前三季度公司凈利潤約4.3億元-4.5億元，增長4600%-4800%，位列榜首。公司表示，業績可能增長48倍主要是由於公司轉讓參股公司股權所獲得的投資收益及報告期結轉的商品房收入比上年同期增加。

  該公司中報顯示，上半年公司實現營業收入3.44億元，較上年同期增長131.52%；歸屬於上市公司股東的凈利潤為4.12億元，同比增長2027.89%。公司表示，投資收益占本期凈利潤的95%，比上年同期大幅增加，其主要原因為：報告期公司轉讓瞭所持參股公司珠海市世榮房產開發有限公司40%股權，轉讓的目的主要在於盤活現有資產，為公司發展提供有力的資金支持。公司上半年結合宏觀政策環境以及行業走勢，註重公司項目營銷能力的提升，抓住機遇開拓珠海區域以外市場，擴大公司品牌影響力。在行業趨勢不變的情況下，公司三季度的銷售收入預計會出現較大幅度增長。

  在全國房地產市場呈現普遍回暖的背景下，不少區域性的中小房企深耕本地市場，取得瞭明顯效果。而萬科、保利地產、金地集團和招商地產等龍頭房企業績更是創新高。業內人士預測認為，萬科全年銷售收入將達到1700億元以上，而保利地產也將進入千億房企俱樂部，今年全年的銷售額應能達到1200億至1300億元。

  隨著樓市持續回暖，不斷將存貨轉化為現金流的房企，似乎再次迎來瞭"不差錢"的美好時光。上海易居房地產研究院最新發佈的報告顯示，2013年上半年，房企資金狀況自2010年以來，首次步入寬松區間。

  今年上半年，萬科累計實現銷售金額836.7億元，同比增長33.79%。保利地產上半年累計銷售金額636.4億元，同比增長27%，累計銷售金額已完成全年目標53%。招商地產1-6月共實現簽約銷售金額199.66億元，同比增長23.77%。金地集團半年報顯示，上半年公司實現銷售金額197.2億元，較上年同期增長46.5%。其他區域性房企，特別是一二線城市的房企，也大多實現瞭銷售回款節節高升。

  銷售勢頭良好使多數房企手上的現金變得寬裕起來，特別是龍頭房企表現得更為明顯。保利地產半年報顯示，其上半年貨幣資金為351.5億元，同比增長39.6%；招商地產上半年貨幣資金為234.5億元，同比增長30.7%；金科股份上半年貨幣資金為109.4億元，同比增長36.4%。

  銷售有"底氣"的同時，房企融資額也大幅增長。中原地產的數據顯示，上半年十大標桿房企國內外融資額超過459.6億元，同比增長75.6%，已經超過瞭2012年的總和。近期房地產企業股權再融資放開，也被業內解讀為房企融資環境轉暖。

  在多重利好因素的刺激下，房企負債率也有瞭改善。從重點房企的資產負債率看，受2013年上半年市場去化良好、銷售回款增加的影響，大型房企的債務水平有所下降。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-08-30/08052390566.shtml

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