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新浪樂居訊(編輯 肖彥春)在風起雲湧的2014年商業地產市場，總有一傢商業地產開發企業蒸蒸日上，總有一個樓盤成為全新標桿。馬上買房樂之新浪樂居2014北京商業地產"金路標"大獎評選已於4月16日正式啟動，新浪樂居特邀候選項基隆農地貸款率利試算表目龍湖時代天街負責人康健為我們解密龍湖時代天街熱銷之謎。
康健先生，首先能簡單的介紹一下您從事商業的行業經歷？如何看待這個行業呢？
第二個也是您說的，確實也是填補市場空白，東區朝陽板塊人口密度集中，對綜合性的商業有很大的需求空間。而大興項目可以說是填補瞭整個南城的商業空白，目前長安街沿線以南，沒有大型商業的配比，而目前南六環天宮院板塊正處於大興新城的核心的位置，屬於重要的國門商務區的輻射區，所以大興時代天街應運而生，填補瞭空白。
2013年龍湖時代天街登鼎北京商鋪銷售額冠軍，9開9罄，日銷過億元，讓這個不在北京核心經濟區的項目備受矚目。該項目商業累計銷售近15億元，月度銷售額曾持續數月領跑北京商鋪市場。近30萬方的大規模體量，環顧全北京市場亦是屈指可數，竟然僅僅2年半的時間已經基本售罄，為什麼龍湖時代天街項目有這麼大的魅力？
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-05-12/10152726775.shtml
康健：2012年到2013年主要就是龍湖的雙天街產品，目前雙天街已接近尾盤，今年龍湖主打別墅元年，雙瓏原著，艷瀾新宸，好望山這些別墅項目。
樂居：龍湖如何佈局全國和北京的市場呢？
內容來自sina新聞
樂居：大傢好，這次我們邀請到瞭商業地產"金路標"大獎候選項目--龍湖時代天街的營銷負責人康健先生。
主持人：能不能詳細的介紹一下龍湖企業狀況和時代天街這個項目？
樂居：龍湖在定位人群的時候就是多元化的是嗎？
康健：目前整個國內的商業地產與國傢大政方針是相匹配的，未來幾年會有比較好的發展前途，但是對於商業地產來講，行業要求門檻會高一些，我個人認為，不見得所有的開發商都有能力去開發商業地產，因為商業地產開發不光對資金實力，還有後期的管理運營和物業管理都有很高的要求。而不像我們住宅開發那麼簡單，從拿地、開發、銷售，在很短的時間可以進行資金回籠，這就是要求開發商的資金狀況較為理想。
樂居：真是非常好的願景，如果兩個都可以做到的話，我相信龍湖可以在商業地產達到第一。最後一個問題，隨著中國商業地產的發展，您認為中國商業地產目前的狀況和未來的前景如何？
"龍湖時代天街項目在2013年為什麼在北京商業市場排名第一，因為符合瞭目前北京市場投資客抗風險的需求。龍湖時代天街是70%開發商自己持有，30%銷售，規避瞭大傢的風險，我們希望把整個商業做活做大，客戶可以跟著龍湖時代天街的發展隨之受益。" 龍湖時代天街負責人康健在新浪樂居嘉聊室接受專訪時表示。
龍湖時代天街地處北京的正南端，屬於大興新城的核心區，為什麼在這個板塊做這麼一個商業街，主要是因為整個北京市政府在南城的規劃，包括第二機場的規劃，使得天宮院板塊成為第二個國門商務區，周邊有生物產業基地，以及政府的商務區，萬科、保利等高密度的住宅區。因為龍湖時代天街是70%開發商自己持有，30%銷售，規避瞭大傢的風險，
龍湖時代天街負責人康健表示，龍湖時代天街產品的整個業態非常豐富、組合新穎。商鋪、街鋪 、餐飲鋪，整個產品業態客戶選擇上比較多，同時購物中心的商業是最具價值的商業。龍湖時代天街之所以受歡迎最主要是基於整個南城區域的發展 ，一些投資客聚焦南城，龍湖在南城做這麼一個大型的購物中心，要好於其他城中心的商業地產項目。
康健：第一，產品的多業態展現。因為我們的項目是30萬平米的購物中心，產品類型非常豐富，底商、街鋪，餐飲鋪，客戶選擇上比較多一些；第二 這種商業產品在目前北京新穎，目前北京銷售的商業業態以住宅底商為主，但天街這種購物中心的商鋪，最具投資價值的商業。第三，時代天街項目一直追尋龍湖商業的黃金分割，70%自持，30%散售，運營商承擔瞭很大的運營風險，但客戶的安全性得到保證。
樂居：龍湖的這兩個項目選擇的區位都離市中心比較遠，是不是有搶占市場空白的考量呢？
有價值的商業地產區分比較多我個人認為一般分三類，第一類可能就是品牌的價值，像目前提到的商業萬達會有比較深的印象，提到別墅，我們龍湖的品牌是大眾所認可的。第二個是區域價值，一個商業項目可以拉動整個周邊的發展，北京時代天街可以帶動整個周邊城市的發展，起到一定的區域價值；第三個是商業價值，因為龍湖的天街產品都是大型的，多元化的，可以通過這種多元化帶動周邊的很多產業發展，這樣所輻射的不光是一個社區，一個區域，而是一座城市，這樣以天街為核心的周邊區域也都在這輻射下發動起來，這種價值是不可估量的。
康健：中國的商業地產目前應該是屬於發展的初級階段，無論是開發商開發前期定位包括經營理念，後期定位都處在初級階段。但是以後隨著產品的升級換代，我覺得在商業地產開發方面無論從前期管理 到產品定位，再到我們的合作方參與方會更細心，更精準，更有前瞻性，商業地產會有很大的發展空間。
樂居：2014年商業地產市場風起雲湧，很多房企鬥轉星或者開始價碼商業地產業務，龍湖怎麼看待國內的商業地產市場？北京的商業地產市場相較於全國有哪些機遇和挑戰呢？
康健：前期定位主要是人口和消費力，因為一個商業前期定位肯定要看周邊的人口基數，相應的制定整個購物中心的體量；第二個考慮周邊的消費力，是年輕化還是中老年，如果人口老齡化比較重，商業可能就有一定的風險，如果周邊的年輕人比較多，大概25歲到40歲，整個商業配套可能都呈多元化的建設，人群消費力是非常關鍵的節點；後期的招商，主要是招一些目前在市場上比較有經驗，比較有品牌競爭力的的品牌入駐。至於後期經營，最關鍵的環節還是要有一個非常好的運營團隊和大量的品牌資源，能夠順應社會的需求並有效的整合資源的能力。
康健：龍湖選擇商業地產是有幾個原則，第一個是緊跟政府的規劃，東邊的長楹天街是跟隨政府的CBD東擴，南城的時代天街是第二機場和南城1900億投資的落地。第二個是隨著軌道交通，南城處在北京的正南，離天安門25公裡，比較近，而且交通非常便利，地鐵4號線直接貫通；第三個大興時代天街周邊有生物醫藥產業基地，包括同仁堂，明年年底會有150個藥企總部。周邊還有大量的住宅區，所以周邊有非常充足的人口保證，產業區、商業區、加住宅區。所以龍湖在東邊、南城選擇瞭這兩個項目作為商業。
樂居：時代天街項目，您主要負責什麼環節呢？
康健：我們還是在多業態發展的基礎上增加商業地產類別，呈現一個高品質的城市運營商的品牌形象。第二，龍湖在整個開發商業地產領域主要以自持為主，散售為輔的理念，2015年低集團運營商業項目將會達到18個，自持商業面積達到200萬㎡的體量，租金的利潤和可以達到總利潤的15%到20%的比重。至於願景，我們希望加快商業地產開發的速度，在開發速度上應該可以超過中糧，在品質品質上力爭超過萬達。
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龍湖時代天街負責人康健
挑戰的話是這樣的，目前有有很多開發商都在加碼商業地產，可能大傢可能有一些誤區，商業地產對前期定位，後期運營不太瞭解的，盲目的開發會產生供過於求的情況，使得大型的購物中心沒能達到充足的利用，會呈現供過於求的現象。
樂居：龍湖時代天街項目本身的產品優勢是什麼？
至於說北京商業地產市場相較於全國有哪些機遇和挑戰，我個人認為，機遇其實大於挑戰，像北上廣深這樣的城市每年都有大量的人口流入，有大量的人口基數去消費商業地產。另外北京現在是屬於兩城兩帶多中心的發展戰略，像大興新城，通州新城，順義、房山等都需要一些大型的商業中心為依托進行消費、購物，實現日常生活的需求；第三，目前北京作為世界城市，每年的人口都在增加，而且人均商業面積持有量基本在國際范圍內應該屬於比較靠後的水平。而目前北京市場像龍湖天街系商業體的綜合性，多業態的大型購物中心需求量比較大一些，所以商業地產在北京是非常有前景的。
樂居：業態分佈是怎麼樣的呢？
康健：整個業態分佈是比較符合周邊的需求，包括我們後期規劃的有電影院，早教中心，溜冰場，超市，是一個全業態的購物中心，符合老中青三代的購物需求，滿足瞭大部分人的需求。
樂居：主力店都有什麼？
康健：大興時代天街項目預計在2016年10月份開業，我們基本招商應該是在2015年底和2016年初確定，因為龍湖有700多個合作品牌，隻不過在裡面尋找更為合適的品牌進行合作，像電影院是有的，早教中心、溜冰場和超市都是有的。
樂居：我們的餐飲比例大概多少？
康健：餐飲比例從目前來講大概占整體20%的比重。
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康健：如果按照一個成熟的商業地產來講，一個大型的購物中心餐飲應該占到30%，才會達到一個正常的配比，大興時代天街這個項目餐飲的商鋪主要是出售為主，20%的餐飲商鋪供應也是為瞭保證投資客戶的風險，不會因為產品供應過量導致租金下降。
樂居：龍湖引進品牌的時候會考慮差異化嗎？
康健：隨著以後購物中心的發展，這種差異化的產品肯定會有，一個區域人口密度包括人口的消費水平參差不齊，所以我們會差異化的來吸引多方面，多區域的的購物人群來消費，增加我們的客流量。
以下為此次采訪實錄：
康健：是的，首先在定位前期考慮周邊大概有多少人口，其次考慮周邊人群的消費力。而且大興時代天街的項目周邊已年輕人為主，如果是較為單一的單體店很難去滿足消費者的需求，後期也會被慢慢被淘汰，所以我們龍湖這種天街商業體多元化的定位會受到消費者的追捧。
樂居：在整個商業地產開發，整個前期定位、後期招商、運營方面，您認為最關鍵的環節是什麼？如何定義有價值的商業地產？
專訪龍湖時代天街康健符合市場需求是王道
樂居：龍湖在商業地產的領域規劃和願景是什麼樣的？
康健：我主要負責整個項目的人員管理，推盤節奏，營銷節點的制定，價格的制定。
康健：我是11年入行的，到目前為止有4年的商業地產操盤經驗。房地產行業應該一直以來是國民經濟的支柱產業，包括其他的輔助產業都和房地產息息相關，對其他行業的改善有很大的幫助。
康健：龍湖的商業項目從03年開始第一個北城天街，目前全國佈局有17個天街。從重慶起傢，到成都，然後北上到北京，目前北京有兩個天街，一個朝陽 常營天街，一個大興 時代天街，都是全業態的傢庭型的購物中心。而大興的板塊，是目前北京重點建設的新城區的，基於第二機場和整個南城的的迅猛發展，率先搶占新城核心位置，填補瞭商業的空白。
龍湖•時代天街是龍湖在北京開發的第二個項目，康健表示2015年龍湖開業的商業項目會達到18個 ，自持體量將達到200萬，租金的運營可以占15%到20% 的比重。他表示龍湖希望加快商業地產開發的速度，速度上超越中糧，品質上力爭超過萬達。
2014北京商業地產投資意向調查：
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