住建部市場 穩字當頭
??李克強總理在達沃斯論壇上表示中國房地產剛性需求是長期的。這一表態有利於後期政策的持續放松和需求的逐步復蘇。
??“穩”或許是今年房地產市場的政策基調。
??住建部提出的2015 年發展目標是：準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，註意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。繼續推進保障性安居工程建設，今年計劃新開工700 萬套，基本建成480 萬套。要打好獨立工礦區及國有林區、墾區棚戶區改造攻堅戰，努力實現在2015 年基本完成林區、墾區棚戶區改造任務，在2017 年基本完成獨立工礦區的棚戶區改造任務。狠抓公租房的配套設施建設，做好公租房的分配入住，讓更多的住房困難群眾早日搬入新居。要創新住房保障工作方法，既要按需新建公租房，又要註意通過市場籌集房源，實現“補磚頭”、“補人頭”並舉，提高住房保障的效率。
??李克強總理在達沃斯論壇上表示，中國房地產剛性需求是長期的。這一表態有利於後期政策的持續放松和需求的逐步復蘇。
??可以預計，今年政策層面仍將保持寬松狀態。中央層面預計仍以房地產市場化、減少行政幹預為基調，地方政府也將繼續在公積金、契稅等方面微調，整體基本維持去年的格局，既不會出現過度打壓，亦不會采取過度刺激政策。去庫存、穩成交仍然是重要目標，房地產維穩將是大趨勢。
??投資築底
??安信證券認為，2014 年三季度以來房地產行業政策面大幅寬松，四季度政策效果明顯體現，四季度43 個主要城市住宅成交顯著回升，由於受季節性因素影響，2015 年第一周成交有所回落，但此後成交逐漸企穩回升。今年行業銷售復蘇是大概率事件。但受全國住宅庫存較高影響，房地產企業投資熱情減弱，並且房地產投資滯後於銷售和新開工的變動，預計未來投資增速仍將呈繼續築底的過程。
??數據顯示，2014 年全國房地產開發投資95036 億元，比上年名義增長10.5%（扣除價格因素實際增長9.9%），增速比2013 年回落9.3個百分點。2014 年國內房地產開發投資增速創出15年來的年度新低。
??業績分化
??從板塊來看，房地產行業短期繼續受貨幣政策寬松和調控政策松綁的影響，投資價值顯著。央行降息隻是開始，未來貨幣政策預計將持續寬松，對利率高度敏感的地產行業將大幅受益。
??另一方面，地產上市公司再融資等業務不再受國土部事前審查，大房企受益明顯。統計顯示，主流城市去年10月以來住宅成交有明顯增長，預計未來地產成交將維持相對高位，尤其是一線城市，有望提前完成去庫存調整。地產行業迎來政策面與基本面共振階段，全面看好地產股。
??國泰君安認為，華發股份和泰禾集團公佈再融資方案，其他房企有望跟進，資金面的改善和管理層持股的增加有利於房企業績的爆發。目前行業估值水平依舊處於低位，近期有望迎來進一步的估值修復。
??中金公司認為，歷史上看，一輪完整的地產牛市包括“政策預期博弈”、“基本面驗證”和“房價上漲助推估值泡沫”三個階段。經歷一個月的貨幣放松等待期後，去年11月降息帶來的政策預期博弈行情已經告一段落，1 月之後，地產行情將進入牛市第二階段，重回基本面主導，而公司股價以銷售表現論英雄，將出現分化。
??同時對比瞭2009 年以來兩次地產行情以及1995 年以來國際可比公司估值，2倍市凈率才是地產股的估值天花板，對應目前A 股股價還有超過20%的上行空間。因此，上調各地產公司目標價，建議持倉切換至估值相對便宜、一線和二線城市佈局多、銷售穩健增長型公司，龍頭排序為萬科、招商、保利，中小市值公司為中南建設、首開股份、中華企業。
??4 條主線
??安信證券建議地產行業尋求4 條投資主線：一是大企業集中度的提升和再融資放開，首推萬科、保利、招地以及京津冀的龍頭華夏幸福；二是佈局一線城市高彈性的泰禾集團以及一線城市估值最低的首開股份；三是具有轉型預期和動力的中小地產股，主要推薦宋都股份、冠城大通、銀億股份以及重點關註三湘股份；四是區域主題的地產投資機會，首推京津冀的華夏幸福、寶碩股份、金隅股份、首開股份，並且建議積極關註被低估的京津冀標的——中國武夷。
??在看好聲中，也需保持一定的謹慎。東北證券認為，從估值上看，地產股經過2014 年的大幅上漲後，龍頭地產股的估值已經超過上次行業上行周期的估值水平。在短期無憂而中長期前景尚不明朗的行業大勢背景下，地產股持續大幅上漲，體現出投資者對未來極為樂觀的投資預期，與行業走勢越來越背離。這種僅僅依靠風險偏好的提升以及估值提升的上漲，來得快去得也快。
??相關受益個股
??◤萬科A | 000002
??公司規模不斷創新高。2014 年公司累計實現銷售面積1806.4 萬平方米，銷售金額2151.3 億元，同比增長26%。在政策、降息、部分城市調整公積金政策等多項政策利好的刺激下，2015 年銷售有望好轉，預計回款有望達到2500 億元。
??目前公司H 股較A 股溢價5%，伴房貸高雄旗山房貸隨未來深港通的逐步落地，預計A 股將受益於估值改善。
??◤保利地產|
600048
??2014 年公司簽約銷售1367 億元，同比增長9%，銷售均價逆市上漲近10%，市場調整中仍保持利潤率穩定。預計2015 年總可售貨值超2500 億元，銷售額超1640 億元。2015年業績增速將重回20%以上。
??無論橫向還是縱向比較，公司目前估值仍然偏低。公司是上證50 唯一地產股，將受益於上證50ETF 期權配置需求的提升，及個股期權推出預期，也將受益於A 股納入MSCI等國際指數預期。
結婚貸款銀行
??◤華僑城A | 000069
??公司的旅遊綜合業務是包括文化旅遊景區、酒店、住宅和商業類地產等多種形式組成的有機整體，純旅遊業務收入占比約30%~40%。公司2014 年實現房地產銷售額約190 億元，同比增長15%。未來隨著新項目的入市，公司銷售額有望實現一定幅度增長。“旅遊+地產”的商業模式使公司在行業毛利率下行的情況下始終保持在50%以上的高位，但公司依靠地產開發變現旅遊資產的盈利模式，並未得到二級市場合理的估值。公司作為行業龍頭在此輪地產板塊行情中漲幅偏小，而在國企改革加速的預期下，公司仍具有非常好的投資價值。
??◤華夏幸福| 600340公司順利完成全年計劃，業績增速跑贏大市。公司憑借堅持產業新城模式和聚集環首都經濟圈核心區域等優勢，制訂適銷對路的銷售策略，保持瞭較高的周轉速度。在行業整體承受沖擊的前提下，公司銷售依舊保持較好增長。公司還成功佈局京津冀，受益於北京第二機場建設。
??裝著走的移動樓書——樂居廣州買房_微房產(微信號：gzkanfang)官方微信服務號，為各位廣州街坊提供最新、最全面的樓盤資訊服務，包括新盤營銷信息、折扣優惠，另外還定期免費提供專業線下實地看房接送服務。掃描二維碼立即關註，獲取更全面、更專業、更優惠的買房信息。
新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-02-02/11225967854324171457358.shtml
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